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2018/03/11

コンドミニアム投資事情が分かる「Amalfi Oasis」について

週末予告した通り、SRPの新しいリゾートコンドミニアムである「Amalfi Oasis(アマルフィオアシス」に宿泊してきました。マニラで同じ会社であるフィルインベストが開発をしている「フェスティバルモール」とは比較にならないくらい、まだまだの場所でした。そして現時点で滞在するとしたら、リゾート感を満喫するできるもまだまだの場所でした。今日はそのことについて。

建築中のIL CORSOはどうなのか?

コンドミニアムの入り口あたりから撮影したIL CORSO(フィルインベストがSRPに開発中のモール)です。こちらメインエリアはほぼ開発が終わっており、別棟の建設が行われている状況です。SMシーサイドでさえ集客がいまひとつでレストランは全滅と言われている状況で、このメールに今から出店する勇気はとてもでないけどありません。

ガラガラのアマルフィの状況

実はこの高級リゾート、販売は完売で終了していますが、入居状況は非常によくありません。そもそもSRPは近くにモールでもない限り、非常に不便な場所です。ましてやモールの開業がなされていない状況だと、このコンドミニアムに住むのはかなり勇気がいります。

おそらくガラガラな理由が、現在ここに住むニーズがまだないと判断していて、投資家は購入だけしておいて、住む需要がある状況でインテリアなどの内装工事を行う予定にしているように思います。ざっと見た限りで、インテリアがない状況の部屋が6-7割を占めている状況です。

セブ島でコンドミニアムの事情を知ろう

まず大前提として、セブ島でコンドミニアムを開発する場合は、銀行ローンなどにデベロッパーが頼るのではなく、実際の購入希望者から早期に資金を集める方法を取ります。したがって、なるべく早く購入した、あるいはたくさん購入した投資家は、実は非常に安い金額で購入できます。

インベスターズナイト諸事情

フィリピン(セブ島)では、新しい物件が優先して購入できるインベスターズナイトなるものが存在します。筆者も一度招待されて行ったことがありますが、ほぼ外国人投資家で占められるインベスターズナイトでは、コンドミニアム投資を10UNIT単位でやっているかなりのお金持ちが、少しでもいいエリアをまとめて、なるべく安く購入しています。

基本お金持ちなので現金払いですが、最低でも2割、もしかしたら最大3割引き程度で購入している可能性があります。例えば3割引きで購入できたとすると、うまくいくコンドミニアムだと早く完売されすぐに値段が上がることも多いので、完成の際には5割くらいの値上がりを期待できます。

デベロッパーは売上3倍の世界

コンドミニアムのデベロッパーは、うまくいくプロジェクトだと投資金額の3倍の売上になるそうです。ですのですべてのプロジェクトの半分が売れた時点で、プロジェクトの回収が確定(黒字)しますので、デベロッパーはその時点で次のプロジェクトを立ち上げるとのこと。

こうした事情があるとはいえ、この事情を初めて知ったとき、世の中お金があるい人が安く購入できるのだな、と改めて思いました。お金持ちはやはり優遇されているのです。僕のような庶民は楽して稼げる不動産投資ではなく、汗を流してお金を得る実業をやるべきなのです。

賃貸収入は予想よりは下回る

僕は2013年に1.9m(現在4百万円弱)で購入した物件を、日本人の方に15,000ペソで貸しています。諸費用込みで賃貸していますので、実質利回りは7-8%程度ではないかと思いますが、こちらも相場は2万ペソはいくかもしれない物件を少し安めに貸すことで稼働率を上げているにすぎません。

今回Airbnbで予約したりこのリゾート物件も、安く賃貸しているものは週末は必ず埋まっています。結局のところ、いい物件でも賃貸の金額を誤ると利回りは下がってしまいます。またAirbnbは運用も大変なので、清掃や顧客ともやりとりもしなければいけません。セブ島に住んでいるフィリピン人を雇用する場合は、相当数の物件がないとわりに合わないと思われます。

不動産エージェントの調子のいい言葉は信用できない

コンドミニアムの販売で手にできる不動産エージェントの手数料は、5%が相場です。これはフィリピン人の所得からすると非常に大きなお金なので、フィリピン人はなんとしてでも販売したい。こうしたこともあって、フィリピン人の不動産エージェントは本当に調子のいいことばかりいいます。なるべく大きな物件、手数料もすぐにもらえるので、現金払いを勧めます。

あと不動産の管理は僕らでやるからと、かなり適当なことを言います。よほどしっかりしたいい物件ならともかくとして、入居者を見つけることややりとりをするのは本当に手間で、信用できるエージェントを見つけるのは大変な作業です。フィリピンに住んでいない人が、安易にセブ島のコンドミニアム投資に手を出すと失敗しますので、気を付けましょう。

本当はアマルフィおすすめなリゾート施設です、などという記事を書きたかったのですが、まだまだな物件です。5年後には日本に帰る計画を立てていますが、日本に住んでからたまにセブに帰るときに、短期滞在するにはいい場所になっていることを期待します。(10年後くらい)

部屋はすごく綺麗でしたが、すごく不便な場所でした。僕はまだ車があったのでなんとかなりましたが、車がないと現時点では厳しいですね。まずは新モールの開業を待ちたいところです。

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